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2026年2月より、相続登記の義務化に伴い、新しい制度「所有不動産記録証明制度」が始まりました。この制度は、不動産の名義人が全国でどのような不動産を所有しているのかを、一括で調査し証明書としてリスト化できるというものです。

これまで、相続が発生した際、被相続人が所有していた不動産を把握するのは容易ではありませんでした。相続人は、被相続人の不動産を探し出すために多大な労力を費やし、相続登記の手続きに時間がかかるケースが多くありました。所有不動産記録証明制度は、このような問題を解決するために新設されました。

この制度を利用することで、相続人は被相続人名義の不動産を漏れなく把握でき、スムーズに相続登記を行えます。では、所有不動産記録証明制度とはどのような制度なのでしょうか。この記事では、制度の詳細やメリット、注意点などを詳しく解説します。

所有不動産記録証明制度とは？

所有不動産記録証明制度とは、不動産に登記された名義人の住所や氏名から、その名義人が所有している全国の不動産を一括で調査し、リスト化された証明書を受け取れる制度のことです。

これまでの登記記録は不動産ごとに管理されており、特定の人が所有する不動産を全国から抽出する仕組みがありませんでした。その結果、所有者が亡くなった際に、相続人がすべての所有不動産を把握しきれず、見逃された土地が相続登記されないまま放置されてしまう問題が生じていると指摘されていました。こうした問題を解消するために設定されたのが、この所有不動産記録証明制度です。

出典：法務省ウェブサイト

検索条件1件につき、1通当たり以下の手数料が掛かります。

• 書面請求（収入印紙にて納付）：1,600円
• オンライン請求：郵送交付 1,500円／窓口交付 1,470円

所有不動産記録証明制度はいつから？

所有不動産記録証明制度は、2026年（令和8年）2月2日より運用が開始されました。令和6年4月の相続登記義務化に伴い、相続人の負担軽減と登記漏れを防ぐ目的で実施が決定した制度です。まだ始まったばかりの新しい制度のため、情報を確認しながら慎重に活用していきましょう。

所有不動産記録証明制度は誰でも請求できるわけではない

所有不動産記録証明制度を利用して証明書を請求できる人は以下の通りです。

1. 不動産の名義人本人
2. 不動産の名義人の相続人
3. 名義人本人または相続人の代理人(司法書士など)

所有不動産記録証明制度はプライバシーを考慮しているため、誰でも不動産の情報を取得できるものではありません。証明書を請求できるのは不動産の名義人本人か相続人、代理人(司法書士など)のみの限られた人のみとなっています。

所有不動産記録証明制度が始まった理由

所有不動産記録証明制度が始まった理由は大きく分けて2つあります。1つは所有者不明土地問題の解決、もう1つは不動産の調査方法の問題を解決するためです。ここではその2つの理由について詳しく解説します。

所有者不明土地問題

所有不動産記録証明書制度が始まった大きな理由の一つが、所有者不明土地が増加していることです。所有者不明土地が増えていくと、土地の管理や利用のために必要な合意が取りにくいため、公共事業や復旧・復興事業が円滑に進まなかったり、土地の管理不足で隣接する土地への悪影響も考えられます。

令和4年の国交省の調査によると、所有不明土地の割合は24%にものぼります。所有者不明土地問題を解決するためには、相続登記を行う必要があり、亡くなった方が所有していた不動産をすべて把握しスムーズに手続きを行うために所有不動産記録証明制度が新しくスタートしました。

不動産の調査方法問題

これまでの不動産調査の方法は3つありましたが、いずれも問題点がありました。

このようにこれまでの不動産調査の方法では、すべての不動産を把握するのが困難でした。そのため、全国すべての不動産を一括で把握できる所有不動産記録証明制度が始まりました。

所有不動産記録証明制度のメリット

所有不動産記録証明制度のメリットとして、以下の3つが挙げられます。

1. 不動産の登記漏れを防げる
2. 手続きの負担が減る
3. 遺言作成時など生前対策にも活用できる

ここではそれぞれのメリットについて詳しく解説します。

不動産の登記漏れを防げる

所有不動産記録証明制度によって、名義人が所有している全国の不動産を一括把握できるため登記漏れを防ぐことができます。

例えば、これまでの不動産の調査方法である名寄帳では、各自治体ごとにしか不動産を確認できないため、名義人がゆかりのない場所に不動産を所有していた場合、その不動産を確認することは困難でした。しかし、所有不動産記録証明制度では、1度の申請で全国各地の所有不動産を把握できるため、漏れなく相続登記を行えます。

相続登記の手続きの負担が減る

所有不動産記録証明制度によって、相続人が行う相続登記の手続きの負担が減ります。これまでは、被相続人が自宅以外にも不動産を所有していた場合、名寄帳や権利証などを用いて不動産調査をする必要がありましたが、自治体ごとに調査しなければならなかったり、権利証を紛失している可能性があるなど、調査に労力がかかっていました。

しかし、所有不動産記録証明制度を活用することで、亡くなった方が所有している不動産の一覧をリスト化して証明証明できます。さらに、不動産が全国各地に点在している場合でも、個別の自治体や現地の法務局へ連絡する必要はなく、お近くの法務局へ申請するだけで一括取得ができるため、手続きにかかる時間と手間を大幅に削減することが可能です。

遺言作成時など生前対策にも活用できる

所有不動産記録証明制度は、相続以外にも遺言作成時など生前対策にも活用できます。この制度は名義人の相続人だけでなく、名義人本人も利用できるため、生前にあらかじめ不動産を把握し、遺言書を作成しておくことで、相続が発生したときにスムーズに相続登記を行えます。

また、相続人同士のトラブルも未然に防ぐことができるでしょう。生前から不動産の所有状況を把握し、相続人に伝えておくことで、相続発生時のもめごとを防げるのです。

所有不動産記録証明制度のデメリット・注意点

本制度は全国の不動産を一括調査できる非常に便利な仕組みですが、利用するにあたって実務上最大の落とし穴となるデメリットや注意点が存在します。大きく以下の2点に注意が必要です。

過去の住所・氏名変更登記を放置していると検索から漏れる

本制度で証明書を請求する際、現在の住所だけでなく「登記簿上に記載されている住所地」をすべて申請書に記載しなければならない点には注意が必要です。名義人が過去に引っ越しをして住所変更登記を行っていなかった場合、心当たりのある過去の住所を住民票の除票などで辿り、漏れなく記入しなければなりません。

もし申請書に書き漏らした住所があると、その住所で登記された不動産は検索から漏れてしまいます。証明書の内容だけを過信して「すべての財産を把握した」と思い込むと、不動産を見落としてしまうデメリットがあります。

【2026年4月施行】住所変更登記の義務化による過料リスク

令和8年（2026年）4月1日から「住所・氏名変更登記」も新たに義務化されました。過去の住所変更を放置したままでいると、正当な理由なく2年を経過した場合、5万円以下の過料の対象となります。

もし、システムの検索漏れに気づかず一部の不動産を放置してしまうと、相続登記の義務違反（10万円以下の過料）だけでなく、この住所変更登記の義務違反にも問われ、二重のペナルティリスクを背負うことになりかねません。

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相続登記で疑問があるなら司法書士に相談を

所有不動産記録証明制度は、2026年（令和8年）2月2日に始まった新しい制度です。本制度を利用すれば、名義人が所有している全国の不動産を一括で把握でき、相続登記の手続きの負担を減らすことができます。また、登記漏れを防げたり、生前対策にも活用できるなど、様々なメリットがあります。

ただし、名義人の住所と氏名が一致していない場合、所有不動産記録証明書の一覧に記載されない可能性があるなど、デメリット・注意点もあります。

新しい制度のため、不明な点も多いかと思います。相続登記で疑問があるなら、ぜひ司法書士に相談してみてください。

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